01.COME CERCARE?
Come cercare. Cercare una casa, qualunque essa sia, può essere molto impegnativo e chiunque ci abbia provato almeno una volta, lo sa. Tuttavia può anche essere molto divertente e se si ha tanto tempo a disposizione non servono molti consigli... quando vedrete la casa che cercate ve ne renderete conto immediatamente e tutto il tempo che avrete passato tra agenzie e privati, lo ricorderete col sorriso! Il problema sorge nel momento in cui non avete tempo da dedicare a questa appassionante attività! In quel caso che si cerchi navigando in internet, sfogliando pagine e pagine di riviste o camminando nella zona che Vi interessa alla disperata ricerca di un cartello, occorre spesso tanto tanto tempo! Regalarvi tempo, questo vogliamo fare.
Contattateci e fissate un appuntamento ora. Cercheremo di capire insieme cosa state cercando e quali sono le Vostre priorità. Infatti come prima cosa dovreste riuscire a chiarirvi il più possibile le idee. La casa o l’immobile che state cercando deve essere ben chiaro nella Vostra mente. Che Voi crediate o meno nella forza del pensiero e nella sua capacità di realizzare i Vostri desideri, siate certi che più definirete i dettagli della vostra ricerca e prima risolverete. Alcune domande a cui dovreste rispondere con la massima attenzione:
la zona... è una zona ristretta a due o tre vie o è più ampia? E' una zona predeterminata oppure è una zona qualunque ma deve avere determinate caratteristiche? Quali sono queste caratteristiche? La vicinanza ad amici e/o parenti? Le scuole? Il lavoro?
E poi il palazzo, che caratteristiche deve avere e che importanza ha? Signorile? D'epoca? Moderno? Con giardino? Con ascensore? Con portineria? E l'appartamento come deve essere? Quanti locali? La cucina deve essere abitabile o può essere a vista? Quanto deve essere grande la zona giorno? Quante camere matrimoniali? Quante singole? E di servizio? Quanti bagni? E il piano? Voglio solo comprare all'ultimo piano? O al primo? E' indifferente? La voglio ristrutturata o da ristrutturare? Silenziosa? Luminosa? Quanto sono importanti, per me, tutti questi fattori? E poi : quanto voglio spendere?...
Sono troppe domande? Sappiate che più precisi riuscirete ad essere, meno "dipende" riuscirete a rispondere e prima troverete la casa che fa per voi!
Cominciate quindi a fare una bella lista, fatevi più domande possibili e scrivete le vostre risposte per poi metterle in ordine di priorità. Tutto questo Vi aiuterà nella ricerca e ad essere chiari con gli agenti immobiliari che incontrerete.
02.DOVE CERCARE?
Dove cercare. Una volta che avrete tutto ben chiaro, potrete avviare la ricerca. Se avete individuato una zona precisa e non troppo ampia, trovare il tempo per passeggiare e cercare cartelli è sicuramente un sistema efficacissimo. Avrete modo di visionare preventivamente il palazzo ed evitarvi così una telefonata o peggio ancora un appuntamento inutile. Se la Vostra area di ricerca non è così ben individuata oppure è troppo vasta, potete cominciare a cercare attraverso internet e le riviste di settore e non. Internet mette a disposizione una quantità quasi infinita di portali immobiliari, noi ci permettiamo di suggerirvene qualcuno che per semplicità di consultazione, precisione e numero di immobili a disposizione, reputiamo valga la pena essere consultato:
Ricordiamo che tutti questi portali non hanno alcuna responsabilità sulle inserzioni che contengono e che quindi la possibilità di trovare annunci imprecisi, doppi o tripli, incompleti o sbagliati, rimane purtroppo inalterata e di totale responsabilità delle agenzie immobiliari che li inseriscono... Quando consultate un portale immobiliare conviene, quando c'è la possibilità (e sui portali indicati c'è sempre), procedere ordinando le inserzioni per zona o zone, per prezzo e per mq.. Sarà più semplice riconoscere gli annunci doppi ed individuare quelli più significativi. Come abbiamo detto, di portali immobiliari ce ne sono moltissimi, noi ci siamo permessi di segnalare quelli che secondo noi sono i più efficaci, ma se nella Vostra ricerca ne scoprite qualcun'altro che secondo voi è altrettanto efficace ed utile, segnalatecelo, ve ne saremo grati e lo potremo condividere con chi come Voi sta cercando casa! Le riviste o i quotidiani rappresentano un altro modo di ricerca e se non Vi è comodo usare internet, diventano una valida alternativa. Tempo e pazienza, questo serve per cercare e selezionare l'inserzione che sembra rispondere alle Vostre esigenze. Un solo consiglio: decidete prima come cercare, se attraverso internet o con la carta stampata e non sovrapponete i due sistemi di ricerca. Spesso se non sempre, le inserzioni sono le stesse, sia i privati che le agenzie immobiliari utilizzano spesso entrambi i sistemi, per promuovere la vendita dei loro immobili e quindi sovrapporre le ricerche rischia di farvi solo fare telefonate inutili in più. Soprattutto dal momento che non è così facile riconoscere gli stessi annunci...
Se tutto questo non avete voglia o tempo di farlo, il consiglio migliore che possiamo darvi è di rivolgerVi al Vostro Agente immobiliare di fiducia e lasciare che cerchi lui per Voi! Non avete un agente immobiliare di fiducia?
Contattateci subito e proveremo a diventarlo!
03.COME LASCIARE UNA RICHIESTA?
NON MI RICHIAMANO MAI...
L'agente immobiliare che sceglierete, può davvero aiutarvi nella ricerca della vostra nuova casa, ma è molto importante che sappiate
Come lasciare una richiesta. Più la vostra richiesta è generica e meno possibilità avrete di essere aiutati nella ricerca. Non vogliamo difendere la nostra categoria a tutti costi, molte volte è indifendibile... ma su questo punto vale la pena essere chiari.
Non mi richiamano mai... E' l'affermazione che più spesso si sente ripetere da chi cerca casa e ha lasciato una richiesta ad una o tante agenzie immobiliari, spesso non è colpa dell’agenzia! Esiste un motivo molto semplice per il quale questo accade ed è che siete in tantissimi! Semplicemente un agenzia immobiliare riceve tutti i giorni decine di telefonate o mail di persone che cercano e se dovesse ricontattare tutti, magari telefonicamente, non sarebbe sufficiente un call center stile multinazionale... senza contare che se davvero funzionasse così ricevereste decine di telefonate, dato che generalmente le richieste vengono lasciate a molte agenzie, come se già si sapesse che tanto... non mi richiamano mai! Il consiglio migliore che possiamo darvi quindi, è quello di scegliere l'agenzia o le agenzie a cui lasciare la richiesta. Possibilmente di farlo personalmente con un incontro ed essere il più precisi possibili partendo proprio dalla lista che sicuramente avete fatto... Se scegliete di farlo attraverso internet, cercate, se possibile, di essere ancora più precisi. Se voi doveste esaminare dieci (sono molte di più...) richieste nuove tutti i giorni da dove comincereste? Da quelle che indicano una o due zone vicine o simili oppure da quelle che non la indicano o ne indicano tre o quattro apparentemente molto diverse tra loro? Iniziereste dalle richieste che indicano un numero di locali preciso o da quelle che variano dai due ai quattro senza un apparente senso logico? Dareste priorità a quelle richieste che specificano quale tipo di palazzo è preferibile oppure a quelle che non indicano nessuna differenza tra la ringhiera e il palazzo signorile?
04.QUANTO VOLETE SPENDERE?
Quanto volete spendere? Rispondete sempre a questa domanda e con la massima precisione possibile. E' un parametro fondamentale per aiutare l'agente immobiliare a selezionare l'immobile che state cercando. Non dimenticate mai che siete sempre Voi, in ogni momento, a condurre il gioco e manifestare una volontà di spesa non significa automaticamente impegnarsi a spenderla. Siete sempre liberi di valutare e decidere se, come e quanto investire per l'acquisto ma decidere preventivamente questa somma aiuta Voi e il Vostro agente immobiliare.
05.LA PROPOSTA D'ACQUISTO IL COMPROMESSO
E LA REGISTRAZIONE?
Dopo che l’ho trovata?
La proposta d'acquisto, il compromesso e la registrazione? Il compromesso (o preliminare di compravendita) oppure la proposta d'acquisto accettata che vale come preliminare, è il documento che le parti firmano impegnandosi reciprocamente e vicendevolmente nella compravendita. Se non è coinvolta un'agenzia immobiliare, il preliminare verrà preparato da un avvocato, da un Notaio o più semplicemente sarà acquistato da "Buffetti" o scaricato da internet... Prima della firma, secondo noi, sarebbe meglio fargli dare un'occhiata da un professionista di cui ci si fida, che sia Notaio, avvocato o agente immobiliare (ognuno nel rispetto delle proprie competenze). Se invece la compravendita è effettuata tramite l'intervento di un'agenzia immobiliare, di solito è la proposta d'acquisto accettata, che vale come preliminare, il documento che si utilizza. Su questo argomento è davvero difficile dare dei consigli validi ed efficaci per tutti. Ogni compravendita immobiliare può avere condizioni e/o caratteristiche particolari che devono essere inserite nella proposta o nel preliminare e che non possono essere ragionevolmente previste preventivamente. Il vostro avvocato, il Notaio o il vostro agente immobiliare di fiducia possono aiutarvi a predisporre il giusto contratto. E' importante però ricordare che
la proposta d'acquisto deve essere depositata, preventivamente a cura dell'agenzia immobiliare, presso la Camera di Commercio al Ruolo Mediatori e che è obbligatoria la registrazione del preliminare o della proposta d'acquisto accettata, entro 20 giorni dalla stipula.
La nostra Proposta d'acquisto in PDF
Come si registra? Il Vostro agente immobiliare provvederà a tutto (tranne pagarVi le imposte temiamo...) e quindi non preoccupatevi, ma se volete conoscere l’iter...
Contattateci! Ma se volete continuare a leggere… Prima di tutto servono due copie del contratto debitamente firmate dalle parti, poi si deve recuperare un modello
F23 dalla banca presso la quale si effettuerà il versamento. Si compila il modello F23 come segue:
- al punto 4 del modello F23 inserire i dati dell'acquirente;
- al punto 5 del modello F23 inserire i dati del venditore;
- al punto 6 del modello F23 inserire il codice dell'ufficio di registro (es. il codice dell'ufficio dell’Agenzia delle entrate di Milano P.zza Stuparich è R1U);
- i punti 7,8,9,10 del modello F23 non si compilano;
- al punto 11 del modello F23 inserire i codici tributo sotto elencati;
- al punto 12 del modello F23 scrivere in base al codice tributo se si tratta di tassa fissa, acconto prezzo, caparra confirmatoria o diritti di segreteria;
- al punto 13 del modello F23 scrivere in base al codice tributo l’importo da pagare calcolato come di seguito indicato;
CODICI TRIBUTO
- 104T - Tassa Fissa pari ad €168,00
- 109T - Caparra – importo da pagare pari allo 0,5% della somma indicata a caparra
- 109T - Acconto prezzo - importo da pagare pari al 3% della somma versata come acconto
- 964T - Diritti di segreteria pari a € 3,72
Applicare marche da bollo da € 14.62 ogni quattro facciate del contratto. Importante: la data delle marche da bollo deve essere uguale o antecedente la data di sottoscrizione del preliminare.
Si procede quindi con il pagamento del modello F23 e con la ricevuta ci si presenta all’ufficio dell’agenzia delle entrate. Potrebbe esserci un po’ di coda… è sempre meglio presentarsi al mattino presto, portandosi magari un buon libro e armati di tanta pazienza… Si consegnano: le due copie del contratto da registrare con relativa marca da bollo, l’originale del modello F23 pagato, il modello 69 (fornito dall’agenzia delle entrate) su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali e si attende la restituzione del contratto timbrato e registrato.
06.COSA DEVO CONTROLLARE?
Cosa devo controllare? Contattateci e vi diremo tutto! Altrimenti siete pronti ad annoiarvi? Bene, cominciamo: anche per questo è davvero importante la presenza di un professionista che vi aiuti. Se la casa che volete acquistare vi è stata proposta da un privato, la maggior parte delle verifiche sarà già stata fatta da chi vi ha assistito per la stipula del preliminare e il Notaio che avrete scelto (ricordatevi che siete voi in quanto acquirenti a scegliere il Notaio, non la Banca, non l'agenzia e non il venditore) vi indicherà con precisione tutti i documenti che dovrete produrre. Se invece vi ha proposto l'immobile un'agenzia, ci piacerebbe poterVi dire che siete in una botte di ferro e che tutto è stato sicuramente controllato e verificato. Purtroppo non è sempre così. Non fraintendeteci, ci sono tanti colleghi seri e scrupolosi e quindi spesso effettivamente tutto è stato esaminato e davvero potete dormire sonni tranquilli, ma siccome è meglio conoscere che ignorare, preferiamo dirvi quali sono gli obblighi e le responsabilità dell'agenzia immobiliare, di modo che possiate semplicemente assicurarvi che questi obblighi siano rispettati ed avere così la consapevolezza di aver ben speso i soldi pagati per le provvigioni...
L'agenzia immobiliare, detto anche il mediatore, ha i seguenti obblighi e responsabilità:
- ha l'obbligo di fornire una corretta e completa informazione alle parti, sulle circostanze che incidono sulla sicurezza dell'affare;
- ha l'obbligo di agire secondo diligenza professionale, nell'obbligo di corretta identificazione delle parti e di corretta e puntuale informazione su tutte le circostanze desumibili dagli atti di provenienza;
- è responsabile dell'autenticità e veridicità di tutte le informazioni che trasmette, in quanto opportunamente verificate.
Vorremmo tutto tranne che essere noiosi, ma non stiamo parlando di una vacanza da sogno su un'isola tropicale, quindi diventa difficile...
telefonateci subito, chiaccherare di questi argomenti magari è meno noioso che leggere... Se invece vi state appassionando, precisiamo meglio questi obblighi:
il mediatore, abbiamo visto, ha l'obbligo di informare le parti su tutte quelle circostanze che incidono sulla sicurezza dell'affare. Per fare un esempio, se la provenienza deriva da una compravendita o da una donazione non è sufficiente limitarsi a specificare questo elemento nel preliminare, il dovere del mediatore è informare le parti su cosa questo esattamente significa! Ancora, se chi sta firmando il preliminare è il proprietario o il titolare di un compromesso è importante saperlo, ci sono delle differenze e il mediatore deve comunicarle!
Il mediatore ha l'obbligo di verificare l'identità delle parti, può sembrare banale, ma se pensiamo che la maggior parte delle trattative si chiude senza che la Parte acquirente incontri la Parte venditrice, prima del perfezionamento in vincolo contrattuale... diventa fondamentale anche questa semplice verifica.
Il mediatore deve verificare l'atto di provenienza per appurare l'esistenza di vincoli o limiti, di cui deve immediatamente informare la parte acquirente. Es.: vincoli di inalienabilità, limiti nella determinazione del prezzo ecc.
Infine, ed è forse il punto più delicato, il mediatore non ha l'obbligo di verificare tutte quelle informazioni che non possono essere desunte dalla semplice lettura dell'atto di provenienza, come le iscrizioni (es.: ipoteche), le trascrizioni (es.:pignoramenti ) o la conformità urbanistica dell'immobile (es.: D.I.A., abitabilità ecc.), tuttavia il mediatore ha l'obbligo di comunicare solo informazioni vere e pertanto da lui stesso verificate. Quindi o il Vostro agente immobiliare non vi da queste informazioni rispondendo che “non sa” e chiedendovi di firmare una proposta d'acquisto o un preliminare dove queste informazioni NON compaiono (e francamente non crediamo che qualcuno possa firmare un simile documento), oppure deve aver verificato e quindi è responsabile di tutto quanto vi comunica.
In sostanza quindi, ora che sapete quello che un'agenzia professionale deve verificare e di cosa è responsabile, potete semplicemente chiedere conferma di tutto questo al vostro agente immobiliare e di conseguenza affrontare il vostro acquisto serenamente.
Contatteci, se avete davvero letto tutto, vogliamo conoscerVi!
PERCHE' SCEGLIERE MH