01.QUANTO VALE?
La valutazione / Quanto vale? Contattaci subito e lo saprete. La valutazione della Vostra proprietà è un passo importante. Non sottovalutiamolo. Mettere in vendita la propria casa ad un prezzo più basso o più alto del suo valore comporta conseguenze che è opportuno conoscere. Il prezzo è basso e si perde l'opportunità di guadagnare di più, ma magari si vende in fretta ed è lo scopo che ci si era prefissi. Non è detto che sia sbagliato in assoluto, ma si deve conoscere il valore reale per fare questa scelta... Il prezzo è troppo alto e banalmente non si vende, si continua così a rimandare il progetto per il quale si era deciso di vendere. Magari è proprio ciò che si desidera, ma ugualmente si deve conoscere il vero valore. Più spesso si desidera solo vendere al meglio, al massimo delle possibilità del mercato ed in un tempo ragionevole, e allora... si deve conoscere il giusto valore per tarare il prezzo richiesto ed ottenere il risultato sperato. Se non volete leggere oltre e avete da fare...
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Oltre a tutto questo, l'Agente immobiliare deve conoscere ciò che attualmente è in vendita e ciò che è stato recentemente venduto. Un confronto vero e obiettivo fornisce dati importanti. Deve conoscere e saper leggere la richiesta di quel particolare momento e luogo. In tutti i mercati del modo il valore dell'offerta è legato indissolubilmente alla domanda. In questo particolare momento, in questa microarea geografica, come è composta la domanda? Quali sono e che caratteristiche hanno gli immobili più richiesti? E quelli meno richiesti?
Davvero avete letto fino a qua? Complimenti! Ricordatevi che potete sempre contattarci per una valutazione, oppure proseguiamo... Come faccio quindi a conoscere il valore della mia casa? O ho un agente immobiliare serio e scrupoloso tra le mie amicizie, oppure chiedo a due o tre agenti diversi... ma soprattutto cerco di capire! Cerco di capire come verrà fatta questa valutazione. L'attenzione, lo scrupolo ed il tempo che verranno dedicati alla visione ed alla stima della mia casa, sono elementi importanti. I dati reali e verificabili (sulla zona e su altri immobili in vendita o venduti) che questa valutazione dovrà contenere, sono altri elementi fondamentali. La valutazione indica un valore minimo, medio o massimo?
Cercate di rimanere il più obiettivi e distaccati possibili, i ricordi, le sensazioni e le aspettative possono condizionarVi nel valutare obiettivamente la Vostra casa. Fate più domande possibili al vostro agente immobiliare, la vostra sensibilità e la vostra curiosità vi aiuteranno sicuramente a capire se le valutazioni sono corrette.
Contattateci. La valutazione è gratuita!
02.COME VENDERE?
Come vendere? Contattateci. Una volta individuato il valore più probabile, dovrete decidere a quale prezzo mettere in vendita la vostra casa. E' un passo fondamentale. Se il vostro unico obiettivo è quello di realizzare il massimo, indipendentemente dal tempo che ci metterete, è comprensibile se non addirittura consigliabile chiedere un prezzo leggermente superiore alla valutazione. Sono troppe le variabili che contribuiscono a formare il prezzo di vendita di un immobile per pensare di averle valutate tutte. Non dimenticate però che vendere una casa è anche fonte di stress: visite di clienti, trattative che non si concludono o proseguono per un tempo che sembra interminabile, tempo che passa e allontana la realizzazione del progetto per il quale si è deciso di vendere o peggio ancora ne mette a rischio la realizzazione stessa. A volte questo stress non è compensato dagli euro che si potrebbe forse realizzare in più. Prendetevi quindi tutto il tempo di cui avete bisogno, valutate con attenzione gli obiettivi che volete realizzare e magari potrebbe essere opportuno parlarne anche con l'agente immobiliare. Un professionista davvero interessato a Voi vi può aiutare ad individuare il prezzo migliore proprio in ragione di ciò che è più importante per voi.
Quindi basta leggere e contattateci! Troppo imperativo eh? Scusate...continuiamo. Inizia la fase operativa. Lo sapevate che circa il 40% delle vendite immobiliari viene fatta grazie al cartello sul portone? Per qualunque tipo di immobile, dal monolocale al super attico in una via esclusiva, il cartello o un suo efficace sostituto, è uno strumento efficacissimo. Non c'è nulla di strano in questo. Il cartello è visto principalmente dai vicini di casa e da tutti quelli che più di altri e prima di altri potrebbero essere interessati... Molto spesso, questi potenziali acquirenti, così vicini all'appartamento, sono anche quelli disposti a pagare un euro in più... Per comodità, perchè conoscono e apprezzano le qualità della zona o del palazzo, perchè hanno necessità e/o volontà di avere vicino un parente... Certo non si devono perdere le opportunità offerte da tutti gli altri strumenti di comunicazione, in fondo il restante 60% di vendite avviene grazie a questi, più sarà diffusa la notizia che l'immobile è in vendita e più potenziali acquirenti saranno coinvolti. Avere in questa fase, il supporto di un vero agente immobiliare può essere davvero importante. Internet è ormai fondamentale. Tantissimi portali sono nati per promuovere la vendita delle case, tantissime riviste di settore sono più o meno diffuse e i principali organi di stampa ospitano annunci immobiliari. Come realizzare e dove pubblicare gli annunci è qualcosa che il vostro agente immobiliare deve sapere molto bene. Più ordinato e preciso è il cartello e più verrà osservato e considerato. Più dettagliato e completo è l'annuncio su internet, più fotografie di qualità e planimetrie precise e ordinate contiene e più sarà clickato e visto. Più interessante sarà l'inserzione e più centrata rispetto al target di riferimento sarà la rivista o il giornale che la contiene, e più telefonate si potranno ricevere.
Non vi siete ancora stancati? Nessun problema, proseguiamo. Insomma più tempo, cura e competenze si metteranno in queste attività necessarie e più persone e potenziali acquirenti si potranno raggiungere e coinvolgere. A questo punto bisogna avere tempo, tanto tempo, per rispondere alle mail e alle telefonate che arriveranno e se la comunicazione è stata organizzata nel modo giusto, ne arriveranno tante. Se avete deciso di fare da soli, perchè non avete trovato un agente immobiliare di cui fidarvi o semplicemente perchè lo volete, riceverete anche tante telefonate o mail da agenti immobiliari più o meno educati e più o meno seri, ma se avete deciso che non ne avete bisogno saprete benissimo come rispondere. Il contatto telefonico con il potenziale acquirente è invece molto importante. Avete mai cercato casa? Cosa vi dava più fastidio quando telefonavate alle agenzie o ai privati? Quali informazioni avreste voluto avere e solo con quale difficoltà, spesso, ci riuscivate? Basterebbe riflettere su queste cose per capire esattamente come si dovrebbe rispondere, i migliori agenti immobiliari lo sanno e sanno anche che si deve rispondere sempre. Chiamare dopo aver visto un cartello o un annuncio e non trovare nessuno o trovare occupato è una delle principali cause di perdita di potenziali acquirenti. Ecco perchè ci vuole tanto tempo ed una buona organizzazione.
Adesso provate a chiamarci... Assicurarsi che l'agente immobiliare che si è scelto abbia un'organizzazione tale per cui in ogni momento del giorno è possibile ricevere informazioni sulla casa che si è deciso di vendere è davvero importante. In un mercato così competitivo e caotico come quello immobiliare, ogni telefonata a cui non si risponde è davvero una grande opportunità persa. Il cliente potrebbe non richiamare o nel frattempo individuare un'altra opportunità, magari non interessante come la vostra, ma... ormai è perso!
03.GLI APPUNTAMENTI E LA TRATTATIVA?
Comunque: avete individuato il prezzo e il valore, magari grazie
al migliore agente immobiliare di Milano, avete programmato e realizzato tutta la promozione necessaria, magari consigliati dallo stesso agente e avete fissato degli appuntamenti, magari grazie alla sua organizzazione. A questo punto si deve mostrare la casa. Opportunamente preparata si mostra ai potenziali acquirenti. Anche in questo caso pensate a come vi sentite quando Voi andate a vedere una casa, o se non ve lo ricordate o non lo avete mai fatto, pensate alla piacevole sensazione di entrare in un negozio e poter girare indisturbati, curiosando tra gli scaffali, esaminando con cura ogni articolo senza la presenza ingombrante e fastidiosa del commesso venditore, che vuole a tutti i costi illustrarvi le eccezionali qualità di quell'articolo e sapete già che vorrà farvi sentire in colpa se non comprate... Bene, visitare un immobile deve poter riprodurre quella sensazione. Un bravo agente immobiliare lo sa e se avete scelto bene vedrete che si limiterà a rispondere alle domande dei clienti, cercando unicamente di farli sentire a loro agio e senza illustrare, con dovizia di particolari, il soggiorno o la camera da letto. NON MOSTRARE MAI che si sta cercando di vendere! Non solo è assolutamente inutile, nessuno compra una casa perchè il proprietario o l'agente immobiliare ha insistito o "piazzato" l'articolo, ma spesso è controproducente. Si genera una sensazione spiacevole che resterà legata indissolubilmente al ricordo della casa visitata e nessuno di noi vuole ricordare cose spiacevoli... Se potete e vi fidate, non siate presenti agli appuntamenti. Lasciate che l'agente immobiliare, ma soprattutto i clienti, si sentano liberi di visitare, commentare e provare... Devono poter immaginare di vivere in quella casa, come si sentirebbero cosa proverebbero se vivessero... nella Vostra casa!
Tanto non ci credo che avete letto tutto, contattateci e finiamola qua. Davvero volete proseguire? Come volete. Qualcuno è seriamente interessato all'acquisto della vostra casa, comincia la trattativa. Non è possibile a priori senza conoscere gli interlocutori, impostare una trattativa efficace. Sono talmente tante le variabili che qualunque consiglio sarebbe inutile se non dannoso. Il vostro agente immobiliare saprà senz'altro condurre la trattativa migliore e sicuramente farà di tutto perchè siate soddisfatti. Se fate da soli, un solo consiglio: siate distaccati. Smettete di vedere la vostra casa per quello che è stato per Voi e che rappresenta, consideratela solo un affare economico. I ricordi e i sentimenti possono essere il più grande ostacolo quando trattate qualcosa di vostro. Tante volte, commerciali eccezionali chiamati a trattare la vendita di qualcosa di proprio, sono crollati come principianti. Prendetevi il tempo che vi serve e non abbiate paura di perdere l'acquirente, anche se questo agendo da solo e senza intermediari, è probabile che farà di tutto per farvelo credere. Di tutti i passaggi della vendita di un immobile questo è sicuramente il più delicato...
Noi sappiamo come fare...Contattateci. La vendita è fatta. Quindi avrete preparato la casa nel migliore dei modi, dato che avete realizzato ciò che volevate; avrete registrato il compromesso e avrete verificato o ottenuto la conformità urbanistica, avrete pensato alla certificazione energetica e avrete risolto il problema dell'estinzione del mutuo, altrimenti il Notaio non vi avrebbe fatto vendere, avrete provveduto al passaggio di tutte le utenze, della tassa sui rifiuti, del saldo delle spese condominiali e non vi resta che passare in questura per consegnare il modulo di cessione di fabbricato!
Ma se per curiosità, volete sapere cosa pensiamo noi di tutte queste cose... continuate pure...
04.DEVO PREPARARE LA MIA CASA?
Preparare la casa alle visite è un passaggio importante che troppo spesso viene sottovalutato. Parlatene con il Vostro agente immobiliare e fatevi consigliare. Qualcuno dice che le case si vendono nei primi sette secondi della visita… magari non è vero, ma è certo che l’acquisto di un immobile è in grandissima parte dettato da sensazioni e coinvolgimenti emotivi. Una casa pulita, ordinata e profumata sicuramente ingenera sensazioni più piacevoli di una sporca e disordinata. Riuscire a fornire ai potenziali acquirenti un'ottima prima impressione è fondamentale perchè predispone il cliente in uno stato d'animo piacevole, si fa ricordare distinguendosi dalla concorrenza e fa pensare ai clienti di andare incontro a meno problemi e nessuna sorpresa in caso di acquisto. Con pochi e semplici gesti si può ottenere tutto questo, che la casa sia già in ottime condizioni o sia da ristrutturare. Quei piccoli difetti che ormai non notiamo più, quella lampadina che non ci ricordiamo mai di sostituire, sono gli esempi classici di cosa si può fare con poca spesa per rendere "perfetta" la prima impressione della nostra casa. Ma vediamo nel dettaglio cosa si può fare:
Pulizia: se la casa messa in vendita è quella dove abitate sarà senz’altro pulita, attenzione solo alla cucina e ai bagni dove è facile dimenticare l’ultimo piatto nel lavandino o i vetri del box doccia non perfettamente puliti e asciutti. Se la casa è già libera sarà facile tenerla pulita e in entrambi i casi prestate particolare attenzione ai vetri delle finestre: deve sembrare che non ci siano!
Ordine: più ordine si riesce a fare e più sembrerà grande la casa. Soprattutto le camere non dovrebbero avere nulla di superfluo, niente vestiti in giro. Attenzione, stiamo per trattare un argomento che potrebbe risultare fastidioso, comprendiamo, ma è importante: meno oggetti personali, fotografie o ricordi ci sono e meglio è. La casa dovrebbe risultare "personalizzabile", chi la visita dovrebbe poterla immaginare come sua e questo diventa difficile se si vedono vostre fotografie alle pareti. Cercate di eliminare tutto il superfluo, tutto il "vostro" in vista. Quella che fino al giorno prima di essere posta in vendita è stata la Vostra casa, la culla dei Vostri ricordi, il Vostro nido, la giusta dimora delle Vostre abitudini, deve diventare la casa di qualcun altro! Il cliente deve volere la Vostra casa! Deve potersi immaginare mentre prepara la cena nella SUA cucina, non nella vostra; mentre riposa nel SUO soggiorno, non nel vostro! Vale la pena di imballare tutto ciò che non si usa, che non è necessario e prepararlo per il trasloco ricoverando il tutto lontano dagli sguardi. Sappiamo quanto sia difficile fare tutto ciò, rinunciare anche se temporaneamente alle nostre abitudini e alle nostre cose, ma questo sacrificio vi ripagherà consentendovi di vendere al meglio.
Se la casa in vendita non è quella che abitate, tutto sarà più facile, non sottovalutate la questione e sgomberate immediatamente l’appartamento.
Riparazioni e ristrutturazione. A meno che non siate del settore non investite troppo in questo. Difficilmente ciò che spendete per ristrutturare riuscirete a recuperarlo con la vendita, ma piccole riparazioni o un’imbiancatura possono essere necessarie e opportune. Qualunque riparazione facciate, che sia comunque ben fatta e non solo apparente, otterreste l’effetto opposto se solo si intuisse.
Macchie d'umidità e perdite. Sono il peggio che potreste trascurare se volete vendere la vostra casa. Anche se il guasto è riparato, trasmette immediatamente la sensazione di trascuratezza e pericolo. Un ambiente umido è un ambiente malsano e non riuscirete a far cambiare idea a nessuno! Quindi non si tratta di nascondere, ma di riparare e cancellare.
Un bravo agente immobiliare potrà aiutarVi a preparare la vostra casa, in ogni aspetto. Non c'è nessun segreto in questo: nulla si vende con una presentazione approssimativa o scadente! Tutto ciò che vogliamo comprare è bello e attraente, una casa non fa eccezione.
Per vendere al meglio... contattateci!
05.IL COMPROMESSO?
Il compromesso (o preliminare di compravendita) oppure la proposta d'acquisto accettata che vale come preliminare, è il documento che le parti firmano impegnandosi reciprocamente e vicendevolmente nella compravendita. Se non è coinvolta un'agenzia immobiliare, il preliminare verrà preparato da un avvocato, da un Notaio o più semplicemente sarà acquistato da "Buffetti" o scaricato da internet... Se invece la compravendita è effettuata tramite l'intervento di un'agenzia immobiliare, di solito è la proposta d'acquisto accettata, che vale come preliminare, il documento che si utilizza. Su questo argomento è davvero difficile dare dei consigli validi ed efficaci per tutti. Ogni compravendita immobiliare può avere condizioni e/o caratteristiche particolari che devono essere inserite nella proposta o nel preliminare e che non possono essere ragionevolmente previste preventivamente. Il vostro avvocato, il Notaio o il vostro agente immobiliare di fiducia possono aiutarvi a predisporre il giusto contratto. E' importante però ricordare che
la proposta d'acquisto deve essere depositata, preventivamente a cura dell'agenzia immobiliare, presso la Camera di Commercio al Ruolo Mediatori e che è obbligatoria la registrazione del preliminare o della proposta d'acquisto accettata, entro 20 giorni dalla stipula.
La nostra Proposta d'acquisto PDF
Come si registra? Il Vostro agente immobiliare provvederà a tutto e quindi non preoccupatevi, ma se volete conoscere l'iter... Prima di tutto servono due copie del contratto debitamente firmate dalle parti, poi si deve recuperare un modello
F23 dalla banca presso la quale si effettuerà il versamento. Si compila il modello F23 come segue:
- al punto 4 del modello F23 inserire i dati dell'acquirente;
- al punte 5 del modello F23 inserire i dati del venditore;
- al punto 6 del modello F23 inserire il codice dell'ufficio di registro (es. il codice dell'ufficio dell'Agenzia delle entrate di Milano P.zza Stuparich è R1U);
- i punti 7,8,9,10 del modello F23 non si compilano;
- al punto 11 del modello F23 inserire i codici tributo sotto elencati;
- al punto 12 del modello F23 scrivere in base al codice tributo se si tratta di tassa fissa, acconto prezzo, caparra confirmatoria o diritti di segreteria;
- al punto 13 del modello F23 scrivere in base al codice tributo l’importo da pagare calcolato come di seguito indicato;
CODICI TRIBUTO:
- 104T - Tassa Fissa pari ad €168,00
- 109T - Caparra – importo da pagare pari allo 0,5% della somma indicata a caparra
- 109T - Acconto prezzo - importo da pagare pari al 3% della somma versata come acconto
- 964T - Diritti di segreteria pari a € 3,72
Applicare marche da bollo da € 14.62 ogni quattro facciate del contratto. Importante: la data delle marche da bollo deve essere uguale o antecedente la data di sottoscrizione del preliminare.
Si procede quindi con il pagamento del modello F23 e con la ricevuta ci si presenta all’ufficio dell’agenzia delle entrate. Potrebbe esserci un po' di coda... è sempre meglio presentarsi al mattino presto, portandosi magari un buon libro e armati di tanta pazienza… Si consegnano: le due copie del contratto da registrare con relativa marca da bollo, l’originale del modello F23 pagato, il modello 69 (fornito dall’agenzia delle entrate) su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali e si attende la restituzione del contratto timbrato e registrato.
06.LA CONFORMITA' URBANISTICA
La conformità urbanistica. Regole e norme che cambiamo continuamente, condoni e sanatorie che si ripetono, piccole opere che "non pensavo servisse l’autorizzazione..." Un bravo agente immobiliare può verificare molto velocemente la regolarità urbanistica del Vostro immobile e consigliarvi accuratamente su come procedere per essere pronti alla vendita, senza sorprese, per regolarizzare in tempo per il rogito la situazione o anche solo per controllare e recuperare tutta la documentazione che accompagna sempre le opere di ristrutturazione. Scoprire il giorno del rogito, o quando ormai è troppo tardi, che mancano dei documenti o che il muro non si poteva spostare, non mette il venditore in una bella posizione… Anche quando il venditore è inconsapevole, perché come spesso accade, ha comprato già con quella situazione "non esattamente regolare". Una verifica seria e scrupolosa è la miglior cosa che si possa fare, anche e soprattutto, per rassicurare l’acquirente della bontà dell’acquisto e fornirgli le doverose garanzie.
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07.LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA?
Certificazione energetica: dal 1 primo luglio 2009 è obbligatorio in caso di vendita, produrre al rogito la certificazione energetica del proprio appartamento. Semplicemente, un
professionista abilitato deve effettuare un sopralluogo e "classificare" la vostra casa. A seconda dell’impianto di riscaldamento esistente e degli accorgimenti per la salvaguardia energetica come ad esempio doppi vetri, coibentazioni ecc., il vostro appartamento sarà classificato: A,B,C ecc. come le lavatrici per intenderci... Un onere che si deve sostenere pena l’impossibilità di fare il rogito. Il Vostro Agente immobiliare saprà consigliarVi sulle procedure, magari indicandoVi un bravo professionista.
Contattaci
08.IL MUTUO DA ESTINGUERE E L'IPOTECA DA CANCELLARE
Estinzione del mutuo e cancellazione d'ipoteca: se sulla vostra casa grava ancora un mutuo oppure è stato estinto ma non avete mai chiesto alla Banca di procedere con la cancellazione dell’ipoteca, sono formalità a cui dovrà pensare il Vostro Agente immobiliare per poter procedere con la vendita. Se lui non ci pensa sappiate che: se dovete ancora estinguere il mutuo in corso, potete farlo sia prima del rogito che contestualmente. In entrambi i casi è sufficiente chiedere alla Banca i conteggi esatti per l'estinzione alla data fissata e procedere con il saldo di quanto dovuto con un assegno circolare. Se l'estinzione avviene contestualmente al rogito, l'assegno circolare verrà presumibilmente fatto dall'acquirente come parte del saldo dovuto per l'acquisto, dovete unicamente accertarvi sul come procedere all'effettiva estinzione, ossia se questo assegno verrà ritirato da un funzionario della Banca che partecipa al rogito per l'occasione, o se invece viene ritirato dal Notaio che si recherà poi in Banca, oppure se insieme all'acquirente dovrete essere Voi ad andare direttamente in Banca per le formalità. Una volta che si è proceduto con l'estinzione si deve ottenere dalla banca una dichiarazione di impegno a procedere con tutte le formalità necessarie, affinchè sia cancellata l'ipoteca e questo senza alcun costo per il cliente. Se il debito è gia stato estinto si deve solo verificare con la Banca se ha provveduto ad effettuare tutte le comunicazioni necessarie per la cancellazione dell'ipoteca ed in caso negativo sollecitare la stessa a procedere sempre senza alcun costo.
Se l'argomento interessa... Legge Bersani
09.UTENZE, TARSU, CESSIONE DI FABBRICATO
Le utenze: anche per questo dovrebbe intervenire il Vostro Agente immobiliare, ma sappiate che: se non avete ancora provveduto alla cessazione di tutti i contratti in essere, magari perchè la casa la abitavate fino al rogito, è molto più comodo e conveniente (soprattutto per l'acquirente) procedere con un subentro. E' possibile effettuare questa operazione, così come quella di eventuale cessazione definitiva, telefonicamente con qualunque compagnia interessata. Assicuratevi di avere: numero e lettura dei contatori, fotocopia dei documenti del subentrante e il vostro nuovo indirizzo dove ricevere le fatture di conguaglio dai fornitori. Di solito sono numeri verdi debitamente segnalati sulle bollette che ricevete.
Tassa sui rifiuti: si deve comunicare al Comune di Milano la cessazione, è sufficiente compilare un modulo o collegarsi al sito internet del Comune di Milano e comunicare online tale cessazione... certo se si occupa di tutto il Vostro Agente immobiliare è meglio... dovrà pure guadagnarsi la provvigione che vi chiede no?
Saldo delle spese condominiali e comunicazione all'amministratore: il saldo delle spese purtroppo dovete farlo Voi, non ci risulta che nessun agente immobiliare, seppur bravo, lo faccia per Voi... quello che sicuramente fa è, una volta che avete effettuato il saldo, chiedere all'amministratore una lettera liberatoria da fornire all'acquirente al rogito e comunicargli via fax, mail o raccomandata i dati del nuovo proprietario dopo il rogito. Se non avete un bravo agente immobiliare ricordatevi di farlo!
Cessione di fabbricato: Indovinate un po' chi ci pensa? Ovviamente il bravo Agente immobiliare! In caso contrario ricordatevi che avete 48 ore di tempo per consegnare il modulo di cessione di fabbricato, debitamente compilato e firmato, al commissariato di zona. Il modulo generalmente lo fornisce il Notaio, a volte è già compilato a volte no, ma tutti i dati per la compilazione li potete recuperare durante il rogito e il commissariato di zona se non lo sapete lo recuperate telefonando ad un qualunque commissariato di P.S.. Se non avete un agente immobiliare, o l'avete ma non ci ha pensato e non volete andare fino al Commissariato potete anche spedire gli originali con Raccomandata con ricevuta di ritorno...
Contatteci, se avete davvero letto tutto, vogliamo conoscerVi!
PERCHE' SCEGLIERE MH
